Omzetverlies door een bouwproject: bij wie claimt u nadeelcompensatie?

Samenvatting: Een groot bouwproject naast uw zaak kan uw omzet maandenlang of zelfs jarenlang raken. Of u voor nadeelcompensatie bij de gemeente moet zijn of bij het loket dat de omgevingsvergunning verleende, hangt af van wie er bouwt. Sinds 2024 telt ook de hinder tijdens de uitvoering van een vergund bouwproject mee. Wij leggen uit hoe dat zit.

Een bouwput voor de deur, bouwverkeer door uw straat, een stoep die maanden achter hekken verdwijnt. Voor een winkel, horecazaak of praktijk is een groot bouwproject in de directe omgeving vaak een lange periode van slechte bereikbaarheid en minder klanten. Veel ondernemers denken dan: de bouwer is een projectontwikkelaar, geen overheid, dus ik kan nergens terecht. Dat is te snel geconcludeerd.

Van wie is het bouwproject?

Voor uw aanvraag maakt het uit wie er bouwt. Bouwt of herinricht de overheid zelf, bijvoorbeeld een gemeente die een plein vernieuwt of een parkeergarage bouwt, dan is dat rechtmatig overheidshandelen. Uw verzoek om nadeelcompensatie dient u dan in bij die overheid, op grond van artikel 4:126 van de Algemene wet bestuursrecht.

Bouwt een private partij, zoals een projectontwikkelaar die een woontoren of winkelcentrum neerzet, dan ligt het anders. De bouwer zelf handelt niet als overheid. Maar het project kon alleen doorgaan omdat de overheid daarvoor een omgevingsvergunning verleende. Die vergunning geldt in de wet als het besluit dat de schade veroorzaakt. Uw verzoek richt u dan aan het bestuursorgaan dat de vergunning afgaf, meestal de gemeente.

Sinds 2024: ook hinder tijdens de bouw telt

Hier is de wet in uw voordeel veranderd. Onder het oude recht ging schade door een bouwplan vooral over de waarde van panden. Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 inging, komt ook zogeheten uitvoeringsschade in aanmerking: de hinder die ontstaat tijdens het bouwen zelf. Denk aan een straat die tijdelijk dicht moet voor een bouwkraan, of een omleiding die klanten wegleidt van uw zaak. Let op: is de vergunning voor het project vóór 2024 aangevraagd of verleend, dan kan het oude recht nog gelden en lopen er termijnen waarbinnen u moet indienen. Juist dan is het verstandig uw situatie snel te laten beoordelen. Wat er precies is veranderd, leest u in ons artikel over nadeelcompensatie onder de Omgevingswet.

Een bouwproject raakt uw omzet per fase anders

Een bouwproject is geen constante stroom van hinder. In de sloop- en grondwerkfase is de overlast vaak het grootst: trillingen, stof, zwaar verkeer en afzettingen. Tijdens de ruwbouw is uw straat misschien wel bereikbaar, maar oogt de omgeving als bouwterrein en blijven bezoekers weg. In de afbouwfase neemt de hinder af, terwijl uw omzet soms nog achterblijft omdat klanten een andere gewoonte hebben aangeleerd. Juist dat verloop is belangrijk: een aanvraag die uw omzetcijfers naast de fases van het project legt, laat zien waar de schade vandaan komt en waarom die niet aan iets anders ligt. Hoe zo'n onderbouwing met referentiejaren werkt, leest u in hoe uw schade wordt berekend.

Wanneer komt uw schade in aanmerking?

Niet elke tegenvaller wordt vergoed. Uit vaste rechtspraak volgt dat enige hinder en een beperkte omzetdip bij het ondernemen horen. Uw schade moet uitstijgen boven het normaal maatschappelijk risico, en u moet harder zijn getroffen dan anderen. Hoe een gemeente dat beoordeelt en met welk percentage er wordt gerekend, verschilt per gemeente en per geval, en luistert nauw. Bij een langdurig project met zware hinderfases kan de uitkomst wezenlijk anders liggen dan bij een kort project met beperkte overlast.

Herkent u dit?

Staat er bij u een project op stapel of bent u al maanden aan het overleven naast een bouwput? Lees dan ook ons artikel over nadeelcompensatie bij een langdurig bouwproject in de buurt, en leg uw situatie kosteloos aan ons voor. Wij beoordelen of uw zaak kansrijk is en verzorgen de aanvraag van begin tot eind, op basis van no cure, no pay.