Spring naar hoofdinhoud
    Pillar Page

    Planschade claimen: wat het is en hoe u het aanvraagt

    Planschade is de waardedaling van uw pand of grond door een planologische wijziging, denk aan een nieuw omgevingsplan, een gewijzigd bestemmingsplan of een buitenplanse omgevingsvergunning. Het gaat dus om vermogensschade, niet om omzetderving. Op deze pagina leest u wat planschade is, hoe het zich verhoudt tot nadeelcompensatie en hoe een aanvraag bij het bevoegd gezag verloopt.

    Let op: wij behandelen zelf geen planschadezaken. Deze pagina is informatief. Wij richten ons op nadeelcompensatie bij omzetschade door werkzaamheden en andere feitelijke overheidsmaatregelen (art. 4:126 Awb).

    Loopt uw omzet terug door werkzaamheden of een afsluiting? Dan gaat het om nadeelcompensatie. Lees hoe wij u daarbij helpen.

    Wettelijk kader: art. 4:126 Awb en afdeling 15.1 Omgevingswet

    Sinds 1 januari 2024 vallen planschade én klassieke nadeelcompensatie onder dezelfde algemene grondslag: artikel 4:126 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dat artikel bepaalt dat een bestuursorgaan een tegemoetkoming toekent aan wie schade lijdt door rechtmatig overheidshandelen, voor zover die schade uitgaat boven het normaal maatschappelijk risico en onevenredig zwaar drukt.

    Voor planologische besluiten, het omgevingsplan, een buitenplanse omgevingsvergunning of een projectbesluit, is dit nader uitgewerkt in afdeling 15.1 van de Omgevingswet. Dat is de lex specialis: dezelfde bodem (art. 4:126 Awb), maar met aanvullende regels over onder meer taxatie, forfait en voorzienbaarheid. De oude regeling van artikel 6.1 Wro is vervallen; voor besluiten van vóór 2024 kan overgangsrecht gelden.

    Twee schadevormen worden onderscheiden:

    • Waardevermindering van een onroerende zaak (woning, bedrijfspand, grond), dit is de klassieke planschade;
    • Inkomensschade die rechtstreeks voortvloeit uit de gewijzigde planologische situatie.

    Een deel van de schade blijft altijd voor eigen rekening als normaal maatschappelijk risico. Voor indirecte planschade geldt een forfaitair minimum van 4% van de waarde van het onroerend goed of van het inkomen. Het bestuursorgaan kan een hoger percentage vaststellen wanneer de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag (voorzienbaarheid).

    Verschil met Algemene Nadeelcompensatie

    Planschade en nadeelcompensatie worden vaak door elkaar gebruikt, maar zijn juridisch niet hetzelfde. Kort samengevat:

    AspectPlanschade (afd. 15.1 Omgevingswet)Nadeelcompensatie (art. 4:126 Awb)
    OorzaakPlanologische maatregel (omgevingsplan, vergunning)Ander rechtmatig overheidshandelen (werkzaamheden, verkeersbesluit)
    Typische schadeWaardedaling onroerend goed, inkomensdervingOmzetderving door bereikbaarheids- of overlastproblemen
    Termijn indieningIn beginsel 5 jaar na onherroepelijk besluit5 jaar na bekend worden van de schade en de veroorzaker
    Forfaitair NMRIndirect: minimaal 4% (Omgevingswet)Verschilt per gemeente, vaak rond 8-15% van de normomzet (gemeentelijke beleidsregel)

    Twijfelt u onder welke regeling uw situatie valt? Bekijk hoe u nadeelcompensatie aanvragen: stap voor stap doorloopt, of lees de complete gids nadeelcompensatie 2026. Gaat het om omzetschade door werkzaamheden, dan kunnen wij uw situatie beoordelen. Gaat het om planschade, dan verwijzen wij u naar een gespecialiseerde adviseur.

    Voorbeelden van planschade

    Planschade ontstaat als een planologische wijziging de gebruiks- of verkoopwaarde van uw pand of grond aantast. Enkele veelvoorkomende situaties uit onze praktijk:

    • Nieuwbouw naast uw pand die uitzicht, privacy of lichtinval wegneemt, waardoor de marktwaarde van uw woning of bedrijfspand daalt.
    • Wijziging van de bestemming van een naburig perceel, bijvoorbeeld van groen of agrarisch naar bedrijventerrein, horeca of infrastructuur.
    • Hoogbouw in uw straat of wijk die uitzicht, bezonning of bereikbaarheid raakt en waardoor uw pand minder aantrekkelijk wordt voor kopers of huurders.
    • Nieuwe infrastructuur, zoals een weg, spoorlijn of windturbine die planologisch mogelijk wordt gemaakt en zorgt voor geluid-, uitzicht- of bereikbaarheidsschade.
    • Beperking van bouw- of gebruiksmogelijkheden op uw eigen perceel doordat het nieuwe omgevingsplan strengere regels stelt dan het oude bestemmingsplan.

    Twijfelt u of uw situatie hieronder valt? Lees dan het verschil tussen planschade en nadeelcompensatie. Gaat het om omzetschade door werkzaamheden, dan kunt u die berekenen met onze gratis calculator.

    Het Planschadeproces in 4 Stappen

    Stap 1

    Situatie in kaart brengen

    U achterhaalt welk besluit de schade veroorzaakt en wanneer dat besluit onherroepelijk werd. Daarna vergelijkt u wat planologisch was toegestaan met wat nu is toegestaan.

    Stap 2

    Onderbouwing en taxatie

    Voor waardedaling is een planologische vergelijking nodig en meestal een taxatie. Bij inkomensschade gaat het om jaarcijfers en een onderbouwing van het verband met het besluit.

    Stap 3

    Aanvraag indienen bij het bestuursorgaan

    De aanvraag gaat naar het bevoegd gezag dat het besluit nam, meestal de gemeente. Vaak zijn leges verschuldigd, die u bij een toewijzing doorgaans terugkrijgt.

    Stap 4

    Advies, besluit en zo nodig bezwaar

    Het bestuursorgaan laat zich adviseren door een deskundige. U kunt reageren op het conceptadvies. Bent u het niet eens met het besluit, dan staat bezwaar of beroep open.

    Wanneer Komt U in Aanmerking voor Planschade?

    U kunt planschade aanvragen als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

    • Er is een planologische maatregel genomen (bijv. wijziging omgevingsplan of buitenplanse omgevingsvergunning)
    • U bent eigenaar of gebruiker van een onroerende zaak in het invloedsgebied of ondervindt inkomensschade
    • De schade bestaat uit waardedaling van uw onroerend goed of gederfd inkomen
    • Er is een rechtstreeks causaal verband tussen de maatregel en uw schade
    • De schade overstijgt het normaal maatschappelijk risico (in beginsel minimaal 4% forfait)
    • De aanvraag wordt ingediend binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van de maatregel

    Veelgestelde Vragen over Planschade

    Wat is planschade?

    Planschade is de vermogens- of inkomensschade die u lijdt doordat een bestuursorgaan een planologische maatregel neemt, zoals de vaststelling of wijziging van een omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan). De regeling staat sinds 1 januari 2024 in afdeling 15.1 van de Omgevingswet.

    Wat is het verschil tussen planschade en nadeelcompensatie?

    Planschade ziet op schade door planologische besluiten (omgevingsplan, omgevingsvergunning voor buitenplanse activiteiten). Algemene nadeelcompensatie (art. 4:126 Awb) ziet op schade door ander rechtmatig overheidshandelen, zoals wegwerkzaamheden of verkeersbesluiten.

    Binnen welke termijn moet ik planschade aanvragen?

    Onder de Omgevingswet geldt in beginsel een vervaltermijn van vijf jaar na het onherroepelijk worden van de schadeveroorzakende maatregel. Wacht niet te lang: bewijsvoering wordt na verloop van tijd moeilijker.

    Wat is het normaal maatschappelijk risico bij planschade?

    Een deel van de schade blijft voor eigen rekening als 'normaal maatschappelijk risico'. Voor indirecte planschade geldt in de Omgevingswet een forfaitair minimum van 4% van de waarde van het onroerend goed of van het inkomen. Het bestuursorgaan kan een hoger percentage vaststellen als de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag.

    Behandelen jullie planschadezaken?

    Nee. Wij behandelen geen planschadezaken. Een planschadeaanvraag vraagt om een planologische vergelijking en meestal om een taxatie. Wij richten ons op nadeelcompensatie bij omzetschade door werkzaamheden en andere feitelijke overheidsmaatregelen (art. 4:126 Awb). Voor planschade kunt u het beste een advocaat of adviseur inschakelen die daarin gespecialiseerd is.

    Verder lezen over planschade

    Wat is planschade?Uitleg in gewone taal, met de twee schadevormen en de termijn.Verschil met nadeelcompensatieAndere grondslag, ander bewijs en een andere drempel.

    Gaat het bij u om omzetschade?

    Loopt uw schade door werkzaamheden aan de weg of de openbare ruimte, dan gaat het om nadeelcompensatie. Daar helpen wij u wel bij.

    Meer informatie

    Nadeelcompensatie aanvragenUltieme Gids 2026Gratis CalculatorVeelgestelde Vragen

    Heeft u schade door werkzaamheden?

    Bereken uw compensatie, start uw aanvraag of plan een gratis gesprek

    CalculatorBereken uw compensatie
    AanvragenNadeelcompensatie aanvragen
    Plan gesprekGratis adviesgesprek

    Actuele projecten

    Werkt u in de buurt van een van deze lopende infrastructuurprojecten? Bekijk de specifieke informatie over nadeelcompensatie per project of regio.

    Andere steden en regio's

    Kies een stad of regio voor een overzicht van alle actuele en lopende nadeelcompensatieprojecten.

    Staat uw project er niet bij? Start hier uw nadeelcompensatie-aanvraag of bereken direct uw schade.